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2014年07月09日
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細價樓上揚 - 左丁山

梁振英上台之初,不少人士分析樓市,都以為梁振英的房地產政策,必以增加中小房屋單位為主,預料中小單位的樓價大有機會下跌,反之較大型的單位(一般稱為豪宅)因較少涉及民生,梁振英未必理會,故此豪宅樓價可企穩、上揚。
誰知道梁振英上任後兩年,今天的豪宅價格不穩,向下滑落(例如太古的Opus),中小單位如沙田第一城住宅價格卻不斷上升,甚至創新高。
為何如此?回想起來,還是林奮強的分析最準確。兩年多以來,每次與林奮強碰頭,總會談到樓市,林奮強向來堅持四樣因素最影響香港樓市,即:(一)失業率,(二)僱員薪酬加幅,(三)通脹,(四)美國利率(香港與美國利率掛鈎)。既然失業率下降到3.1%,香港僱員薪酬加幅平均約有4%或以上(如公務員),美國利率長期接近於零,香港通脹率約4%,按揭利率約2%,那麼香港的樓價,特別是一般所謂上車盤的中小單位,怎能不上升。
林奮強看的是大勢,不怕人話他是地產大好友,三年來,他的私底下的樓市向好的預測,全部中的,故此近六年來,若有朋友問左丁山:「應否買樓?」左丁山不怕套用李嘉誠的名句:「只要負擔得起,自住,不怕買樓。」
事實就是如此,香港失業率低至3.1%,就業容易,市民不怕失業;薪酬上漲,供樓無畏懼感;利率低,供樓比較容易,於是一般「細價樓」就被逐漸搶高。相對來說,樓價動輒兩三萬元一呎,面積在千多二千呎以上的,香港只有極高薪人士可以買得起,但極高薪人士之中沒有置業的,甚為罕見,兼且貴價樓的DSD令人望而卻步,不要當有錢人是不畏交稅的笨蛋。
梁振英政府只知壓抑需求,無視失業率、薪酬與利率的大趨勢,即是與市場作對,開始時還推出「白居二」的津貼政策,先為細價樓氣球打氣,繼而推出辣招,顯得進退失據。任何政府推出控制需求或價格的手段後,很難找到機會來「解禁」,管制措施很容易變成萬年常規,一旦修改,便易生誤解,例如政府為了照顧換樓人士的苦況,將繳交特別印花稅的時間延期便引起「減辣」的批評,刺激細價樓上升,於是政府那有勇氣撤銷三D,還原市場常態?

左丁山

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