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2017年03月29日

樓市財富效應 - 左丁山

目前樓價點解難跌呢?簡單市場道理話俾我地聽,市民對住宅嘅名義需求大過住宅供應量,而且呢種名義需求有銀紙支持,係有效需求(effective demand)嚟嘅,並非空口講白話。唔係話香港現時樓價遠遠大過收入嘅咩?有效需求從何說起?
律師T話最近佢律師樓嘅按揭生意好咗,連佢認識嘅一位政府退休司機亦幫襯賣樓。司機為兒子買樓,先賣一層400呎,得款400餘萬,再幫兒子交買樓首期300萬,買入一間750萬嘅新樓;佢話個仔供得起450萬按揭,但無法子儲夠首期喎,自己唔幫手,個仔就好難好難上車。退休司機原來有兩層樓,都係三十幾四十年前買落,老早供甩晒嘅,現在樓價升到高位,所以司機有「財富效應」,賣一層套現嚟幫兒子做業主。
律師T話:「司機都有兩層樓,你話香港有幾多呢類人可以幫兒女上車呢?」咁又係,據馬時亨憶述,1973年佢在大通銀行打工時,月薪千六,長實推出賽西湖大廈,1260呎單位賣28萬元(左丁山記得有一位同學當年傾全部儲蓄買咗一間,日日吃極簡便三餐,用極樸素傢俬,奮力供樓,直情捱到有啲面青),馬時亨話買唔起。時至今日,一個賽西湖1260呎單位已升值至近乎2100萬,升值75倍,如果一位當年一手業主肯為兒女買樓交首期,利用呢個財富效應,方法甚多。香港有冇幾十萬戶呢類業主呀?差不多所有1990年前買咗樓嘅當年年青夫婦/今天退休人士,皆是此類人士,還不計算在內嘅,係35年來在大陸開廠發達嘅不同廠家及內地有錢有辦法之人。以左丁山觀察,目前樓市之支撐點,不是香港經濟,而是過往積累嘅財富,如施永青講到1997年嘅香港銀行總存款係兩萬幾億元,今天係11萬至12萬億元,而且銀行利率及供樓按揭利率比1997低起碼兩倍至三倍,故此樓價唔高過1997先至奇怪。馬時亨初出道時之月薪,可買8呎賽西湖大廈,今日港大畢業生同樣入摩根大通,月薪未必夠買到一呎,故此青年買樓困難,千真萬確,但不可不知,馬時亨爸爸冇錢,今日馬時亨女兒嘅父親有大把錢!普遍而言,今日香港富爸爸嘅數量比1973年多出不知幾多倍。分析師計港人收入(income),不計港人財富(wealth)嘅話,就好容易估算錯誤嘅嘞!

左丁山

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