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【15000蚊住新樓】「港人港地」戰況慘烈 啟德1號租金回報得一釐

建立時間 (HKT): 0911 07:00

今時今日,要租一個得百幾呎的新盤studio flat,即使在新界,月租也可能要逾萬元,呎租分分鐘挨近60元,萬多元選擇少之又少。但只有兩年樓齡的半新盤九龍啟德一號,呎租只是30多元的,甚至萬多元就可以租到三房單位。

啟德1號近日錄得租務成交個案,一個三百多呎的兩房大單位竟以$14,300租出,而業主則以一千五百萬元連租約買入。啟德1號管理費四元一呎。計一計數,租務回報僅一釐,低過在銀行做定期。這類單位,非個別例子。記者打開地產代理網站,又見到一個第二座低層516呎單位,開價$1450萬,呎價$28,101,同時放租$19,000,若成功賣出,扣除管理費,新業主購入單位後的實際租務回報亦只得1.4釐。

翻查過去三個月的租務成交紀錄,啟德1號面積過五百呎的單位清一色不過兩萬,一個高層531呎單位月租亦只是$17,800,呎租$34一呎;另一個564呎單位呎租更只是$32。記者參觀過其中一個高層564呎的兩房單位,叫租$20,500。單位間隔四正,亦設有獨立廚房,房間亦算實用。地產代理表示若「傾得成」的話月租有機會低過兩萬;翻查最近成交紀錄,若以同類型單位的成交價$1,430萬來計,實際回報率亦只得1.5厘。

啟德1號位於啟德新區沐寧街,由兩幅「港人港地」地皮組成,為至今唯一一個「港人港地」項目,由中國海外發展,兩年前落成入伙。中海外當時以每幅地22.7億港元的代價投得該兩幅用地,以樓面地價計分別為每尺5,427及4,913港元。啟德1號在兩年前開售時平均呎價只介乎萬五元左右。

這個盤雖然話是「港人港地」,但不少單位由「新香港人」購買,有傳媒曾踢爆中聯辦社會工作部官員以千萬買入兩伙「自住」,又有地產經紀借住址給內地買家購買。

隨着更多地皮推出,啟德一帶成為兵家必爭之地,屢屢出現破紀錄呎價的地王誕生;2018年5月,九龍啟德第1F區1號地盤商住用地,由新鴻基地產(16)以高達251.61億元獨資投得,每呎樓面地價$17,776。今年中,會德豐(20)牽頭的重量級財團昨以125.9億元投得啟德跑道區維港景第4C區2號住宅地,每呎樓面地價$19,636,創啟德住宅地呎價新高。

但實際上,啟德一帶除了多個正在施工的地盤之外,就只得沐寧街一帶的五個新盤,以及旁邊的居屋和公屋。經紀指啟德1號可說是該區的開荒牛,入伙時週邊沙塵滾滾,只得一條迂迴曲折的馬路,動輒花上十幾廿分鐘才能走到附近轉搭公共交通;但隨着其他新盤陸續入伙,交通情況逐步改善,亦帶動啟德1號的呎價普遍升近四成。物業升值,可是租金回報卻一直低水,呎租普遍由入伙至今仍是維持約三十多元。經紀指,是由於現時啟德一帶有更多新盤選擇,再加上地鐵始終仍未通車,因此未能為租金帶來更大的上調空間。

沙中線被傳媒揭發豆腐渣工程後通車日期一拖再拖,但政府早前終公佈沙中線以斬件方式,先開通大圍站至啟德站一段,最快能在明年首季通車,從啟德站搭一個站便到鑽石山站,能轉乘觀塘線,屆時這一帶的交通將大為改善。另外,經紀亦透露啟德一帶亦將會有大型地下街項目,連接新蒲崗、九龍城及啟德。雖然租金低,但由於買家對未來有憧憬,故又不肯劈價賣樓。

「當這一批單位租出以後,地鐵又開通埋,下一批放租單位的租金就會跟現時相差好多,其實Oasis(旁邊會德豐新盤)都已經有個明顯分別,現在成交的租盤,比這單位(面積)還要少的可能租金需萬九元。現在地鐵都快將通車,而家仲唔「咬返上去」啊,但這個其實不是一個好的時機讓業主提價,因為始終都需等多幾個月地鐵通車先。」

啟德一帶尚有不少新盤源供租客選擇,如旁邊的Oasis,天寰等等。如果忍得到暫時的交通不便,眺望地盤景,可以平價租住一下新樓。

撰文:羅天朗

拍攝:廖健昌

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